写字楼包租有风险吗（写字楼包租、二房东，真的很赚钱吗？）
声明：
1.我是共享办公（本质是二房东）从业人员，从事招商工作，本文仅代表个人观点，不代表作者供职单位的观点；
2.非投资建议，自行操作，风险自担；
3.涉及的税费及成本等的计算，都是毛估估的，非很全很细，只是为了便于计算，让非专业人士也能较轻松的理解二房东的盈利情况。
4.本文所说的写字楼包租或二房东，特指主力招租户型在100平米以上，按元/㎡/天向租户收取租金的对象。
我是陈攀东，专门出租杭州写字楼、共享办公室，去年底看到网上有个新闻说是二房东通过赚差价、偷面积、高杠杆哄抬房租，获取暴利，所以写这篇文章做了个分析。
我们假设二房东从原业主处租了1500平米的写字楼，毛坯价格是2.5元/㎡/天，得房率（或实际使用率）75%，租期8年。对外租给租户（或承租方）时，是精装修2.7元/㎡/天，得房率58%，租期2年，中介费1个月的房租。
成本及相关费用计算标准：
1. 装修成本：0.2元/㎡/天；
2. 招租/空置期：2个月；
3. 全年出租率：90%；
4. 续签率：40%（无空置成本及中介费支付成本）；
5. 增值税及各项附加：（总收入/1.06)*6%，所得税：净利润（100万以内）*5%；
6. 不计算物业、水电、人员工资、管理运营等费用；
7. （成本）投资回报率：（总收入-税后总成本）/税后总成本；
下面的表格是基于上述标准计算的（取整数，不四舍五入）：
上述回报率是基于租金差价在0.2元+/㎡/天，入驻率90%+，续签率40%+,得房率差在17%+的标准上计算的，每年投资回报率约在14-17%左右，回报率是很可观的。
至于说二房东用高杠杆谋取暴利，比如以本项目收到的租金马上投入到下一个项目中去，理论上当然可以，但要知道，这是个租赁行为，也许短期确实能有稳定的入驻率，但是当形势不好的时候，这些项目就成了沉重的负担了。当然，不排除很有眼光、运营水准很高的二房东这么做，别人敢冒这么大的险，当然也应该获得更大的回报。
其次，他也必须要暴利。二房东赚钱的一个原因就是差价，但市中心、核心商圈长期都有很高的入驻率（以北上广深为例，一直在90%以上），所以业主不一定有很大的动力以较低的价格将房子租给二房东的；其次，原业主会跟二房东约定每年递增部分租金，行情好的时候还好，但行情不好的时候，二房东可能要降价出租，可能导致没法赚差价了。
所以我们可以看到，很多二房东都是选择在偏市中心或新兴商圈，优点当然是价格低，但缺点也明显，因为一个商圈的兴起可能要好几年，但在没兴起的时候，你如何保证入驻率？
所以一般有机会的话，肯定要追求高利润，以弥补在行情冷淡时候的亏损，最终总体收益打平。
上面是我手写的计算过程