资讯

本榜单由克而瑞资管独家发布，测评研究对象为2019年1月-2020年9月上海新入市出租型写字楼项目。通过发布上海“上海新锐写字楼出租竞争力排行榜TOP30”，我们能够科学地评价和度量位于不同商务区、不同定位的写字楼产品在地缘、产品等方面的优劣表现，以及运管带来的不同租户体验，供潜在承租人、投资者参考。

为保证数据的客观性、准确性和真实性，榜单各项指标数据主要来自企业公布、CRIC、CAIC数据库，和实地调研采集资料等途径为指标赋值。

写字楼综合测评体系共包含3个一级指标，包括地缘、产品、运管表现，以及9个二级指标、40余细分指标。梳理出具有相对优势和竞争力的项目，供潜在承租人、投资者参考。详细测评体系解读见今日次条推送……

榜单解读

①新入市写字楼主要分布在次级商务区和新兴商务区。新兴商务区中的前滩和徐汇滨江是未来写字楼主力供应的集中区域；

②城际间的交通枢纽对于办公的利好近年来越发明显，地铁通勤直达是写字楼不可或缺的核心竞争力，共有4幢测评楼宇直接连通或毗邻地铁站150米以内；

③绿色建筑认证已成为考核选址的重要因素。据统计，2019和2020新入市项目中绿色认证项目数量占比近5成，排名前十的项目中认证率达90%；

④2019-2020年度出租类新入市项目租金范围在4-13元/㎡/天不等，平均首年出租率为在55%左右。本次新入市项目的测评中，前滩时代广场，晶耀前滩和前滩时代广场的出租率均表现不俗。

地缘特征新入市写字楼主要集中在次级商务区和新兴商务区，总共占比近 7 成；新兴商务区占比最大为 35%，其中前滩和徐汇滨江为未来写字楼主力供应的集中区域，且具备成长为高能级核心商务区的潜力，目前商务区的规划以及配套都在加速建设中。

新入市写字楼商务区分布

核心商务区仅有两幢新楼入市，均在陆家嘴商务区分别为富士康大厦和鸿易投资大厦。根据 CAIC 2020 上海二季度写字楼市场报告，陆家嘴商务区的空置率 24%，平均租金为 9.4 元/㎡/天；新入市两个项目租金报价均略高于陆家嘴整体的平均租金，其中富士康的去化表现较为亮眼，2019 二季度入市至今出租率已达 70%，而2019 一季度更早入市的鸿易投资大厦则表现相距甚远，出租率仅 10% 以下；一方面，富士康大厦拥有陆家嘴更核心稀缺地段优势；另一方面，两者产品和运营方面的能效差异显著。

图：富士康大厦

新兴商务区方面前滩整体的去化表现最为突出，得益于良好的区域规划和陆家嘴集团的优质资源等，成为 2020 年去化速度最快的商务区。前滩的商务区特性为总部经济，文化传媒，体育休闲等，其招租企业客群精准，政策扶持与租金优惠策略相得益彰。徐汇滨江商务区则依托“上海西岸文化走廊”的带动效应，以互联网科技，人工智能，文创中心为 IP，聚集了众多头部企业成为热门办公选址。交通便利度一直都为办公楼选址的重要因素，随着城市轨交的迅速发展，90% 以上的新入市项目在 1 公里范围内都具备地铁站；而城际间的交通枢纽对于办公的利好近年来越发明显，据租户反馈和实际调研，15 分钟内可达交通枢纽的楼宇具备更持久的竞争力。

此次测评的新入市项目中，共有 4 幢楼宇直接连通或毗邻地铁站 150 米以内；分别为北外滩来福士、西岸国际人工智能中心、博荟广场、盈凯文创广场，地铁通勤直达是写字楼不可或缺的核心竞争力。

 产品共性▼绿色建筑认证目前租户对健康环保办公理念的提升和企业节能高效运营的需求，绿色建筑认证已成为考核选址的重要因素。据统计，2019 和 2020 新入市项目中绿色认证项目数量占比近 5 成，排名前十的项目中认证率达 90%。其中北外滩来福士、富士康大厦、虹桥汇、世博滨江大厦四个项目同时获得 LEED 金级认证和绿建三星认证。世博滨江大厦·北座 2020 年 5 月成功获评LEED CS金级认证。项目采用了屋面雨水回用系统，整体节水率高达 64%；此外一系列节能措施：包括使用高性能的幕墙设计、LED 高效节能灯具、公共区域灯具的自动控制、高效的空调系统，过渡季节 100% 免费供冷、太阳能热水系统、节能电梯等，使整体节能率高达 34%。通常来说，获得 LEED 认证的建筑比普通建筑节能 25%，减少 34% 的温室气体的产生。绿色节能建筑可以为各租户企业的持久运营节省一笔可观的开支。▼复合型多元化功能办公需求的复合多元化已经从商务区层级逐渐渗透到单体写字楼；对于单体写字楼，满足商务多功能的微生态体系逐渐成型，其楼内和毗邻配套功能也愈发趋向复合多元化，一方面满足员工日常的生活需求，比如健身，小型餐饮，共享服务空间等；另一方面，更多的从租户企业维度考虑，活动展示空间，大型会议及商务接待配套等。市场表现▼租金2019 - 2020 年度出租类新入市项目租金范围在 4-13 元/㎡/天不等，其中近七成项目租金区间为 6-10 元/㎡/天。疫情下，全市写字楼租金持续下降，新入市项目也受到一定影响。租金报价及物业费较疫情前变化不大，但在免租期上各项目均有明显放宽，新入市项目免租期普遍可达到 2-3 个月，部分项目甚至可达 6 个月，相比以往同期租金降幅较为明显。▼出租率从近几年新项目入市的传统市场经验来看，平均首年出租率为在 55% 左右，本次新入市项目的测评中，前滩时代广场，晶耀前滩和前滩时代广场的出租率均表现不俗；普华永道 20Q2 签约前滩中心 3 万 ㎡，晶耀前滩 20Q1 至今共去化 3 万 ㎡，19Q1 入市的前滩时代广场目前出租率已达 90% 。

免责说明

克而瑞所发布的“上海新锐写字楼出租竞争力排行榜”系以易居企业集团·克而瑞市场监测数据为基础，通过多维度数据监测、多元化综合评判所生成的测评排行榜，为尽可能保障公开数据和监测数据的逻辑和维度一致性，对于未监测到的部分写字楼数据，不纳入榜单统计范围。克而瑞明确表示，上述榜单内容为独立见解仅供参考，克而瑞不对使用上述榜单及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任，且就榜单相关内容享有全部的解释权。

推荐阅读

▎克而瑞资管2020年Q3上海写字楼市场回顾与展望▎克而瑞资管2020年Q3北京写字楼市场回顾与展望▎克而瑞资管2020年Q3广州写字楼市场回顾与展望▎克而瑞资管2020年Q3深圳写字楼市场回顾与展望▎克而瑞资管2020年Q3杭州写字楼市场回顾与展望▎克而瑞资管2020年Q3重庆写字楼市场回顾与展望▎CAIC投融季报 | “三条红线”影响显现，海外债失灵、房企融资开始降速