动态

一、宁波市写字楼销售市场分析

1、整体供求走势

从写字楼供求走势来看，2021年上半年新增销售面积29.8万㎡，同比上涨572%，主要为宁铸中心、乐橙荟、宏泰大厦、南部广融大厦和浙江创新中心等项目；成交面积约8.1万㎡，同比下跌1%；成交均价约11328元/㎡，环比上涨3%，高价项目成交量大，价格有所波动。重点成交项目为万科云谷、绿地中心、宁波新世界、东部银泰大厦、宁波新材料国际创新中心、高新宝龙广场和绿地U+未来中心等项目。目前市区写字楼存量约175万方，环比上涨14%，存量还是处于高位，市场竞争依旧激烈。（源数据来自宁波透明售房网，仅供参考）

2、价格分析

从写字楼成交价格分布来看，2021年上半年度宁波市区写字楼成交价格主要集中在10000-15000元/㎡，占44%；其次是8000-10000元/㎡以下，占比41%；价格超过20000元/㎡的成交仅占3%。

目前宁波市区写字楼价格基本保持在10000-15000元/㎡的平稳态势；部分品质、配套、档次相对较高的写字楼单价突破万元；但少量单价超过15000元/㎡的超甲级标杆写字楼相比大城市，客群依旧有限，成交量低位运行。

3、分版块市场

从区域供求来看，2021年上半年鄞州区写字楼新增供应量最高，约24.4万方；鄞州区写字楼成交价格最高，约15487元/㎡，主要成交来自东部银泰大厦，华信君庭、柒里新都和宁波新世界等。江北区势头逐渐形成，区域内的快速发展以及政府的大力支持，成交最好，排名第一，约2.5万方，主要来自万科云谷、宁波绿地中心、绿地U+未来中心和万科滨悦中心等；高新区有高新宝龙广场、宁波新材料国际创新中心和华城花园等盘在售，整年去化量排名第三，成交良好，成交均价在9855元/㎡；镇海及北仑区写字楼售价偏低，基本在8000元/㎡左右，行政能级不及东部新城和南部商务区，有一定的差价，客户属性也有一定的区别。（源数据来自宁波透明售房网，仅供参考）

二、宁波市写字楼租赁市场分析

02

01

1.整体市场概述：需求量和成交量均呈上涨趋势

根据沃德观察数据得出：2021年上半年写字楼市场迎来暖春，各行各业开始复苏，企业发展动能增强，景气度持续提升，写字楼租赁和投资市场活跃度回升明显，企业需求度和成交量均有所上涨。

今年上半年整体租赁市场需求量为约94万㎡，同比上涨108%；总成交面积约26.8万㎡，同比上涨66%；成交率约28%。

2、区域市场：南部商务区和东部新城依为市场热门板块，需求和成交占比最大

根据沃德地产上半年度市场调研，参考相关数据，在市场需求方面，南部商务区需求量最大，占比31%；东部新城次之，占比25%。在市场成交方面：南部商务区成交量最大，占比32%；东部新城次之，占比25%。

分析原因，首先，全市范围内，南商和东部新城，写字楼市场体量大，楼宇品质较好，商务氛围浓厚，龙头企业带动上下游产业集聚。其次，相较而言，南部商务区租金低，中小面积产品丰富，客户群体广泛，企业办公压力较小；因此需求及成交量相对较高。

3、写字楼产业分析：传统行业转型升级加速，新经济崛起

根据沃德地产2021年上半年市场调研，客户成交量最多的行业为外贸物流、信息科技和专业服务类。

作为优势产业，宁波的外贸、货代等行业受到疫情影响较大，在一系列政策措施的作用下，通过传统外贸转型，跨境电商行业异军突起，写字楼需求量增加迅速。

4、各区域租金及入驻率分析

（一）南商片区：楼宇管理需提升，租金将受到承压

南商整体租金在1.3-2元/㎡/天，区域整体入驻率保持在90%左右，商务氛围浓厚；同时区域内写字楼市场竞争较激烈，楼宇品质及物业服务管理水平差异化逐渐明显，品质好的物业管理及维护对楼宇的租金起到很大的影响；整体品质较好的楼宇租金保持在1.6-2.0元/㎡/天，例如宁波商会、杉杉大厦因优异的租户结构及物业管理服务等，一直以来保持高租金高出租率。部分楼宇因办公体验较差，配套服务有待提升，租金在1.3-1.5元/㎡/天。

随着三期品质楼宇的分批交付，例如勤大大厦、禾元大厦、MC大厦等，其交付标准和楼宇配套均是高端品质，以致竞争进一步白热化，预计未来部分楼宇将受到租金波动。

（二）东部新城：产业集聚地，租金平稳、入驻率略有上涨

东部新城平均租金在3.0元/㎡/天，总体处于市场高位。随着阪急开业，东部新城写字楼市场将受益于配套成熟完善，区域快速发展；特别是紫荆汇大厦，国华金融中心等全新面市项目，上年度均有不错的成交。

（三）海曙：旧写字楼租金略有下调，空置率有所上升

海曙作为宁波老城区核心、租金在1.3-3.15元/㎡/天，租金跨度明显；人寿大厦、万豪中心等老牌高端写字楼租金依旧稳固，在2.5-3.15元/㎡/天；一些较老旧的项目存在着硬件、停车等问题导致租金及入住率较低，租金普遍在1.3-1.6元/㎡/天，例如海曙大厦、沧水大厦等；可以进行老大楼改造升级或者整体收购等、优化物业服务，以期降低空置率、增加租金收益。随着部分楼宇品质的提升，将大大提升楼宇品质，相信海曙将迎来新一波产业结构升级，预计未来写字楼人气和入住率将有所提升。

（四）江北：商务氛围逐步形成，未来发展潜力大

区域内地铁4号线的开通，便利直接的交通吸引人才聚集，促进城市配套环境不断完善提升，从而吸引更多人流，形成城市发展的良性循环，实现江北区人流、物流、商流、信息流等资源的聚集，进一步提升营商环境。促动江北经济发展，改善区域发展前景，整体写字楼市场趋于利好。

江北租金在1.1-3.5元/㎡/天；湾头板块靠近三江口，以中高端楼宇为主，租金在1.8-3.5元/㎡/天；电商园区因地理位置原因，租金处于低位，但入住率整体达到了90%以上；园区内以跨境电商、外贸、科技类企业为主。

五、租赁客户分析

客户需求：地段、租金、交通最受关注，地铁交通关注度上涨

根据沃德地产市场分析得出，地段、地铁交通和租金仍是租赁成交客户最受关注的三个点。对比2020年，企业更关注轨道交通便捷性，成为客户选址第四关注点。在这几方面较具优势的房源，更容易受到市场青睐，快速去化。

三、小结

回顾2021年上年度，宁波经济形式呈现稳健开局之势，利好的政策福利和相应的配套加持，租赁活动活跃度回升，企业需求量明显上涨，尤其是楼宇产业化发展是一个大趋势，有产业打造的楼宇租金有上扬趋势，企业活动组织的更加频繁，了解企业所需；例如东部新城紫荆汇大厦和南部商务区大象空间等；但整体写字楼市场库存压力依旧巨大，总体租赁市场仍将承受较大下行压力，预计租金价格会有所下调。

2021年，沃德地产结合政府数字化产业导向，推出有楼数字地图程序，打造数字化生态服务平台，该平台有重点商务区数字化楼宇基础信息及房源资料，数字化楼宇后台智能管控功能等，帮助提升数字化楼宇服务效率及客户选址入驻体验，为外来客商及本地企业提供更加完善的选址服务，目标为宁波引进更多更好的优质项目。

展望下半年度，数字楼宇创新经济发展，多地发力营商环境改革，这将为写字楼市场的长期稳定发展带来一定的利好。三江口片区拥有独特的地段优势，成熟的商业配套，目前新世界写字楼项目的启动，以及原新江厦板块的拆迁，预计会进一步提升该片区的综合影响力；部分高端楼宇像中国人寿大厦、银亿环球中心等都将会受到国际高端服务业的青睐。另外，疫情影响使得进出口贸易的优势更加明显，外贸行业正在快速发展，跨境电商更是成为外贸经济最重要的一个载体，并成为核心区块办公市场需求的核心增长点。

更多精品房源，请点击阅读原文