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今年在疫情的冲击下，国内一线城市写字楼空置率及租金普遍承压，但广州表现出了较强韧性，成为上半年写字楼空置率最低的一线城市；租金水平虽有下降，但也是所有一线城市中降幅最缓的。三季度随着经济的正常运行与有序增长，广州写字楼整体发展平稳，市场需求持续释放。

广州素有“千年商都”之称，三季度陆续迎来2020广州国际投资年会与第128届广交会。投资年会签约额创近五年新高，广州的招商引资也在逆势跑出新速度。此外粤港澳大湾区高新技术与新能源产业示范中心的成立，千亿级产业集群园区的建设，都将在未来助力广州写字楼市场的发展。

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经济稳复苏步入正轨

政策措施助力促发展

据广州市统计局数据，前三季度广州地区生产总值超17475亿，同比增长1%。经济增速由负转正，增速比一季度、上半年分别提高7.8个和3.7个百分点。从产业结构看，第一、二、三产业占比为1.04：26.92：72.04，其中第三产业占比超过七成，同比提高0.61个百分点。服务业稳步复苏，主导行业增速均有回升，经济向常态回归，助力写字楼需求提升。

前三季度广州各区域经济总体呈现稳定向好的趋势。天河区以3788.29亿元的GDP总量继续稳居全市首位；黄埔、越秀紧随其后，GDP总量分别为2597.11亿元、2389.26亿元。

除了经济恢复带动写字楼市场，政府也先后出台多项利好政策措施。广州市住房和城乡建设局8月开始试行营商环境3.0改革，推出豁免3000平米以下办公场所装修工程审批的措施等一系列措施，进一步改善优化广州营商环境，为企业发展提供便利。

在地区经济实力与政策措施的双重加持下，今年广州产业建设项目总投资近千亿，总部经济持续发力，众多高新技术公司总部项目纷纷落户广州。如唯品会总部大厦、阿里巴巴华南运营中心、腾讯广州总部大楼、TCL大厦、欢聚大厦、广东小米互联网产业园、网易总部二期等项目都将在未来1-2年建成。

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土地供应增加

南沙受市场青睐

广州三季度合计出让经营性用地42幅，同比增长56.7%，创收625亿元，同比增长73.3%。土地市场涉及商办的用地供应面积增加，成交面积有小幅下滑。商办用地供应27幅，共计建筑面积 454.3 万㎡，环比上涨 125.4%；成交23幅，共计212.5 万㎡，环比下降 25.6%；成交均价为 10493元/㎡，环比下降 3%。

广州涉及商办用地市场走势

数据来源：克而瑞CAIC监测

对比最近两年各季度广州的土地成交情况，不难看出今年虽有疫情影响，但广州推地较为积极，供地力度持续加大，区域分化也较为明显，企业拿地豪不手软。

土地成交主要集中在南沙、增城、白云、黄埔、番禺等外围区域，因粤港澳大湾区高新技术与新能源产业示范中心的落地，南沙地块尤其受市场青睐。

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写字楼净吸纳量持续回升

空置率攀升 租金微降

据第一太平戴维斯数据，三季度广州共有两个甲级写字楼项目交付入市，分别是位于珠江新城的嘉裕中心与万博粤海广场，带来共9.4万㎡的新增供应 。截止三季度末，广州甲级写字楼市场总存量为542.1万㎡。

四季度广州预计将会有包含星寰国际商业中心、天德广场、唯品会总部大厦在内的多个新增项目入市，甲级写字楼新增面积近50万㎡，将占到全年新增供应面积的84%。此外国际金融城也将陆续有新项目入市，加速汇聚各类金融机构、配套金融服务行业，助力国际金融城、珠江新城与琶洲构成的中央商务区“黄金三角”格局建设。

全市现有存量与新增供应量

数据来源：第一太平戴维斯

由于疫情延后入市的多个写字楼项目下半年纷纷入市，因此三季度写字楼净吸纳量持续回升，但空置率也受新项目入市影响继续上升。截至三季度末，广州写字楼市场空置率环比上升1.1个百分点，达到7.6%；平均租金环比下跌0.9%，为168.4元/㎡/月。

全市写字楼净吸纳量及空置率

数据来源：第一太平戴维斯

虽然写字楼平均租金仍是微降趋势，但广州写字楼的租金降幅已经连续两个季度收窄。其中琶洲商务区甲级写字楼市场平均租金不降反升，环比上涨1.1%。三季度净吸纳量与前两季度相比已有显著回升，市场需求也开始活跃，未来整体市场租金水平也将趋稳。

需求方面，专业服务企业频频出手，TMT与金融行业仍是市场需求主力。三季度律师事务所、商务中心租赁成交表现积极，君泽君律师事务所扩租周大福金融中心的办公面积、泰鼎亨拿下保利中心约6000平方米的办公空间。受市场环境与相关政策的影响，金融、新媒体等行业的租赁需求一直保持相对活跃，是第三季度租赁需求的重要支撑。

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珠江新城“以价换量”跌幅最大

琶洲存量增速最快 潜力巨大

三大主要商圈中，珠江新城写字楼存量占比52.3%，稳居子市场之首；琶洲存量前三季度扩充最多，增速最快。随着琶洲人工智能与数字经济试验区的进一步发展与壮大，大量优质写字楼的交付与企业的进驻，琶洲将成为近两年广州写字楼市场的供应主力，发展潜力巨大。

珠江新城、天河北、琶洲的写字楼空置率普遍均低于全市平均水平。珠江新城部分物业下调租金，环比下降1.0%，有效促进租赁成交回升，降低空置率；而越秀区因二季度新增甲级写字楼入市，空置率上升明显。

据58同城、安居客线上搜索数据显示，广州第三季度写字楼租赁搜索热度排行前五的区域分别是天河、白云、番禺、海珠、越秀。天河区广州第一CBD的地位还是无可撼动。这几大区域中搜索热度最高的商圈则是珠江新城、万博、琶洲。琶洲作为近几年兴起的新型商务中心，新增供应量大且租金比全市平均水平低，受到投资市场及不少企业的关注。

Q3广州写字楼租赁搜索热度排行

数据来源：58安居客房产研究院

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一手写字楼供应大增 成交量持平

大宗交易市场成交增加

一手散售市场上，2020年第三季度广州销售型写字楼的平均售价为每平方米人民币40,553元，环比小幅下跌1.7 %。黄埔区的散售写字楼项目在本季度依然受到不少买家的追捧。典型的成交案例有：位于黄埔临港经济区的保利鱼珠港写字楼项目，在本季度录得7000平方米的大面积交易，其售价为每平方米人民币38000元。

随着新项目入市，三季度广州一手写字楼供应量大增。据中原地产数据，三季度一手写字楼供应1174套，环比二季度上涨240%，供应面积26.22万㎡，环比上涨113%。成交方面，一手写字楼成交套数与二季度持平，成交面积环比上涨41%达13.07万㎡。

其中，9月广州写字楼市场供应刷新近两年的月记录，为856套15.34万㎡，环比上涨107%，同比上涨171%。市场成交也因为内部确权网签，达到本年内最高，为330套6.45万㎡，环比涨幅达158%，但相比去年同期12.40万㎡的高位仍有一定的差距。

从区域表现来看，天河区以成交274套、成交面积4.91万㎡领跑全市，成交主力为领创园。番禺、南沙成交数据紧随其后。

大宗交易市场方面，三季度广州成交共5宗，总成交金额30.9亿元，与上一季度相比增长9.7%。其中，颐德大厦为三季度单笔成交金额最高的项目，成交金额16.22亿，总建筑面积 5.84万㎡。

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产业聚群效应促结构调整

城市发展迎新格局新机遇

展望四季度，预计经济的复苏将促使写字楼的市场需求在四季度继续提升，而受产业升级及疫情导致行业变化的影响，TMT与金额及专业服务行业未来还将是全市写字楼租赁需求的主力。若预计的新增项目能如期交付，受新增供应量的影响，2021年广州甲级写字楼空置率或许将继续上升，租金下跌态势也将延续。

尽管宏观环境存在一定的不确定性，但广州近年来在新兴产业上不断发力，加速产业转型升级，新兴的琶洲互联网创新集聚区，更是引入众多TMT行业巨头如阿里巴巴、腾讯、小米、国美、唯品会等，未来几年广州写字楼市场将会更加火热。

此外，作为粤港澳大湾区重点城市之一，凭借自身夯实的经济基础、政策便利以及相对于其他一线城市成本较低的优势条件，吸引越来越多的新兴产业、金融技术、高新企业的落户。在这些有利因素的影响下，广州写字楼市场发展将展现新格局、拥抱新机遇。