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写字楼行情是一座城市第三产业的晴雨表，根据沃德地产的调研分析，2022年的宁波写字楼市场量价齐跌，可以用风雨飘摇来形容，也从侧面展现出宁波第三产业，尤其是现代服务业的严峻现实。

本调研由沃德地产独立进行，专注于纯市场层面，由政府主导的高新区以及甬江科创区相关写字楼不在调研之列。故下述数据及结论仅供参考。

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整体市场分析

据沃德地产调研分析，2022年，

“宁波写字楼市场需求量下跌43%，成交量下跌39%。部分写字楼平均租金降幅约0.1-0.3元/㎡，平均入驻率下跌3-5%左右，整体呈下行趋势。”

“整体租赁市场需求为约94万㎡，同比下跌43%；总成交面积约33万㎡，成交率约35%。”

下跌幅度非常惊人。

对此，沃德地产的分析结论为

“部分企业出于对租赁成本的考虑，在选址上更加审慎，致使租赁需求未能完全释放，写字楼市场活跃度呈下降趋势”。

同时这一数据似乎也说明，宁波现代服务业相关企业的盈利能力在下降。

再换个需求端的角度分析。

需求面积段方面，以101-500㎡为绝对主力面积段，占比约63%。

其次为100㎡以下，500㎡以上的需求偏少。

在成交客户关注度方面，租金价格、户型和地段为客户首选关注因素，三者占比51%。说明客户的价格最为敏感。

从成交客户类型分析，今年受多地疫情防控影响，外地客商需求呈下降趋势，整体以搬迁客户为主，占比48%；新设公司排第二，占比36%；扩租只占了15%。

第四季度末，受政策激励影响，市场活力有所提振复苏，预计这波利好将在2023年逐步释放。

02

需求行业变化

外贸物流在需求端依然领先，但同时软件科技和商务服务，已近乎与外贸物流并驾齐驱。

三大行业占总成交量的72%。其中软件科技占据第二把交椅，占比达24%，大有赶超外贸服务业之势；其次为商务服务，展现出宁波产业格局的细微可喜变化。

其他行业，教培类继续萎缩，制造业、金融保险也同步大幅萎缩，文化传媒略有增长。

科技类企业需求面积：201-500㎡占比量达43%，为主力面积段；100㎡以下占比29%，排名第二，具有一定的需求增扩趋势。

外贸类企业需求面积：201-500㎡占比量达36%，为主力面积段；101-200㎡占比34%，排名第二。

两大行业基本集中于南商和东部新城。

03

成交区域分析

这一分析自然也是指向，宁波哪个板块的商务最活跃。

依然还是南商和东部需求和成交量最大，占全市的60%以上。而海曙、老江东和江北等区域则远为不如。其中江北区写字楼整体租金下跌3%，入驻率下跌2%-5%。

南商2022年的写字楼供应持续增加，对成交量有一定促进。

目前，南商共有63栋写字楼。

“入驻企业5000余家，园区以现代贸易、广告文创、金融服务、软件信息、商务服务五大产业为发展重点，正成为宁波经济高质量发展新高地。整体租金区间在1.3--2.1元/㎡/天。高品质楼宇租金保持在1.6-2.1元/㎡/天”。

“东部租金区间在2-4元/㎡/天，总体租金处于市场高位。因航运大厦、紫荆汇大厦、金融硅谷等产业楼宇较为集中，产业政策扶持力度大，上下游企业粘性高，入驻率和租金保持平稳。

未来随着富邦中心、申洲、研祥等高品质大楼交付面市，将会给东部新城写字楼注入更强劲的动力。”

其他区域的租金方面。老江东因为新世界写字楼的入市，高位租金冠绝宁波，甚至超越了东部新城，其呈现的是三江口商务价值的巨大潜力。

海曙和江北表现为明显的两极分化，如海曙月湖金汇大厦，日租金在3元以上，不过据相关人士透露，月湖金汇2022年空租率有所上升，后期业态比例有待调整。

但“随着以工业互联网为产业核心的甬水桥科创中心项目入市，相信海曙将迎来新一波产业结构升级，也将带动提升海曙数字经济发展能级，预计未来写字楼人气和入住率将大幅提升。”

江北的高租金基本由来福士（含上江邑）、绿地中心双子星持有，远远高出同区写字楼。此外，江北的前洋经济开发区租金在1.2-1.6元/㎡，园区内以跨境电商、外贸、科技类企业为主。