南宁写字楼集中在哪里（南宁写字楼供求逆转，中心地段最“缺货”）
文/易居（中国）企业集团分析师 梁宁宁
2013年以来，随着越来越多的大牌房企涌入南宁，写字楼供应迅速上升，办公市场出现了供大于求的情况。很多人对于写字楼市场还停留在“滞销”、“过剩”的印象中。那么，事实是否真的如此？根据对数据的统计和分析，我们发现，市场已经悄然发生了改变，一些微妙的变化引起了人们的注意。而一些嗅觉灵敏的投资者，已经提前窥见了商机。
【全国大市场】
全国写字楼市场升温，南宁2016供求逆转
放眼全国，2016年，写字楼市场回暖迹象明显，尤其是中心地段的物业，价格和租金都持续坚挺。
以北京为例，截止2016年第四季度，北京写字楼市场需求持续旺盛，租金持续上涨。全市甲级写字楼年度净吸纳量高达78.5万平方米。其中，望京-酒仙桥板块的租赁成交量占比达到22.9%。旺盛的需求推动租金继续上升。2017年一季度北京全市甲级写字楼市场按建筑面积计算的有效净租金达每月每平方米387.2元，环比增长0.9%。其中，北京五大核心商圈甲级写字楼按建筑面积计算的有效净租金达每月每平方米409.5元，环比增长1.6%。
再看南宁市场，同样在2016年悄然改变，市场成交活跃。2016年，南宁市写字楼供应47万平方米，而成交量达到53万平方米，是近5年来首次出现的供求逆转，出现了供不应求的状况。也就是说，经过市场“洗礼”，写字楼市场会逐步走向成熟和稳健。
【库存情况】
大多库存为无效库存，优质写字楼供不应求
尽管供求出现了逆转，但当前南宁写字楼库存高依旧是不争的事实。根据克而瑞广西片区数据统计显示，2016年4月，南宁市写字楼的库存去化周期长达50个月，而经过一年的消化，截至今年4月底，南宁市写字楼库存量138万平方米，去化周期26.8个月。也就是说，当前南宁市写字楼去化压力已经大大缓解。
咋一看，这个数据还是比较惊人，但是仔细观察这些数据不难发现，目前南宁市写字楼库存量大，去化时间长主要集中于一些地段偏远，配套不成熟的板块。而“过剩”的写字楼也主要是一些配套不成熟、品质差的写字楼。由于这些板块长期去化周期慢，导致了最终南宁市写字楼似乎是“举步维艰”。但值得关注的是事实是，这些地段偏、品质差的写字楼并不能满足企业的办公需求。
相比之下，一些位于中心地段、配套成熟、定位高端的写字楼，近几年在市场上始终是供不应求的“抢手货”。以金湖CBD板块为例，2016-2017年3月，该板块写字楼供应量3万㎡，成交量12.1万㎡，供求比0.25，成交量是供应量的4倍之多，板块内项目稀缺，存货消化周期不到8个月，几乎接近住宅的水平。
【产品分析】
中心地段现房写字楼最缺货，卖一套少一套
在寸土寸金的城市中心，无论是国内外，写字楼永远处于“缺货”状态，如纽约曼哈顿和香港中环，出售型写字楼都处于极度缺乏的状态中，有钱也买不到。因为中心意味着可以同时享受便捷的交通、完善的配套，对入驻企业而言，这些都能直接带来办公效率的提高。尤其是选择地标性建筑，更可以大大提升企业形象和号召力。
这些中心地段的写字楼产品供不应求，价格必然坚挺。南宁也不例外，从南宁市写字楼价格来看，中心地段的写字楼价格适中保持坚挺。对企业而言，购买中心的写字楼最为稳妥，也更能实现保值增值。
纵观南宁，目前发展最为成熟繁华的，无疑是金湖CBD一带，其位于东葛路延长线，南接金湖广场一带，北邻长虹路板块，东衔凤岭北，西承传统老城区，可以说是当之无愧的城市中心所在，如今，这一带已几乎无新增土地供应，这里的物业可谓是“卖一套少一套”。近几年，无论南宁市写字楼价格整体如何波动，这一板块的价格始终最为坚挺。
当然，这一板块的写字楼现房自然也最为抢手。以该板块标志性的项目，青秀万达来看，从2013年上市至今持续热销，如今的青秀万达广场，旗下写字楼均为现房销售，在配套上，无论是商业配套，还是写字楼自身，都逐步成熟完善。一两年前，不少人还吐槽项目商业冷清，写字楼空置，但现今实地考察青秀万达广场，你会发现，经过近一两年的培养，青秀万达综合体商业已经逐步发展为南宁城市中心的标志性综合体项目，曾经还比较冷清的万达金街商业已经逐渐成熟，商业琳琅满目。写字楼租金水平大大提升，空置率也不断降低，这样的写字楼，稀缺价值已十分明显。